任意売却で住宅ローン滞納を解決しよう！　函館・北斗・七飯

任意売却ー今年の総括について

住宅ローン相談室長の山下です。

今年は、アベノミックスの影響もあり、
相談件数は去年８割くらいに留まりま
した。

ただし、金融機関の取り立ては年々厳
しくなっている傾向にあります。

今月は、小額ですが所有物件に差押が
入り、相談を受けましたが、

これに対して、債権者は競売も辞さな
いという姿勢でした。

また、共有名義案件もあり、お互いの
意思疎通がとれずに、売却も困難という
ケースも増えております。

経済的困窮での任意売却案件は、来年も
少ないと思いますが、

元々無理な支払いで、維持費や固定資産
税がかかり、払いきれなくなる案件は、

確率的に来年も出てくると予測されます。

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任意売却ー離婚について

住宅ローン返済相談室長の山下です。

最近は、支払難を理由に任意売却す
る方が減っている傾向です。

平成21年度の函館地方裁判所で行わ
れている不動産競売の売却件数260件
をピークに、

平成22年249件、平成23年203件、平成
24年135件、そして、平成25年114件と
推移してきました。

3年間で、半分以上の減少です。

これは、民主党時代に成立した

「金融円滑化法案」

の影響と、アベノミックスにより景気
が上昇局面にあることが主な原因でし
ょう。

これにより、支払困難を理由に任意売却
を申出るケースも比例して少なくなって
おります。

しかし、その中でも、変わらない理由の
第一位は、

「離婚」

が上げれます。

先週も離婚が原因による任意売却の相談
を2件承りました。

この場合、

単独名義か共有名義か？
連帯保証人の有無
残債額
月々の支払及びボーナス払いの額
転居先

などをチェックする必要があります。

夫婦共有名義や連帯債務者にお互いにな
っている場合は、特に注意が必要です。

もう一方の同意がなくては、任意売却を
進めれませんので、ご自身で交渉に当た
る前に、事前にご相談することを推奨し
ます。

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任意売却　競売申立について

住宅ローン返済相談室長の山下です。

延滞が3ヶ月以上続くと、ローンの
債権が銀行から保証会社へ以降します。

これを、『代位弁済』と言います。

そして、保証会社から一括請求され、
支払いできないと、競売申立が行わ
れます。

この競売申立には、予納金として、
60万円を申立てする人が納めなく
てはなりません。

それでは、この費用は、最終的に
どうなるのかというと、被告（
＝債務者）へ請求されます。

競売開始決定後も、任意売却は可能
ですが、申立ての費用は売却代金か
ら、優先的に支払われます。

すなわち、返済元本が減少してし
まいますので、更に借金が増えて
しまうことになります。

返済がこれ以上できない方は、
債権者が競売申立する前の
任意売却が断然有利です。

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任意売却　住宅ローン延滞理由について

住宅ローン返済相談室長の山下です。

年末は、住宅ローン返済の相談が増
えます。

住宅ローン延滞の主な理由としては、

給与ボーナスカット
リストラ
離婚
子供の学費捻出
病気・怪我
他人の保証人

などが挙げられます。

来年から消費税増税がきまり、景気
の落ち込みが必至の状態です。

体力のない企業の倒産や人員整理な
ども増えていくことが予想されます。

以上のような事態なったら、すぐに
専門家へ相談することをお勧めしま
す。

子供の学費捻出などは、ある一時期
の場合が大半でしょうから、その後
は通常通りに支払ができるかもしれ
ません。

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サイトリニューアルのお知らせ

住宅ローン返済相談室長の山下です。

このたび、任意売却無料相談ネット
のホープページリニューアルを致し
ました。

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年末になり、ボーナス払いが出来な
い、支払が延滞しているなどのご相
談が増えております。

住宅ローンの返済や離婚でお困りの
方のために、より一層内容を充実さ
せていくように努めますので、これ
からも宜しくお願い申し上げます。

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任意売却により住宅ローン
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山下までご相談ください。

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任意売却　金融円滑後の二次破綻について

こんにちは、住宅ローン返済室長の山下
です。

金融円滑化法が終了してから、５ヶ月経
ちますが、住宅ローン引き延ばし後、支
払いに詰まり、相談に来られるケースが
増えてきました。

金融円滑化法は、民主党政権時代に亀井
金融相（当時）の肝いりで2009年より始
まりましたが、デフレと景気悪化で、２
年の予定が伸びて、今年の3月末に漸く
終了しました。

これには、中小企業なども含まれており
ますので、既に二次破綻して倒産する
企業も増えております。

この法案は、返済を引き延ばす事により、
負担を軽くしようというところにメリット
がありますが、最大の欠点は、支払が減ら
ないどころか増えてしまうことです。

金利が一緒で、元本が変わらないのであれ
ば、引き延ばした分だけ金利が嵩みます。

後から収入が改善すれば、良いのですが、
多くの場合は、更に収入が減ったり、子供
の養育が増えてしまうケースです。

今でも各銀行は、金融円滑化法終了後も、
それに遵守した対応をとると言っています
が、ハードルがあがり、誰でもというわけ
には行かなくなったようです。

この先、収入があがる見込みがないのなら、
最初の時点で見切りを付けてしまう方が、
良い場合もあります。

無理して、ギリギリの生活をしていても、
返って家庭の中が暗くなり、何のための
持ち家かを見失ってしまいがちです。

支払も延ばしたことにより、80歳で完済
というとんでもないケースも実際にあり
ました。

定年後に支払が続けば、間違いなく破綻
しますし、家もそのころには修繕してい
かければ住み続けることができないで
しょう。

一時凌ぎ的に、何とかできたとしても、
その先、10年、20年先を考えていかな
ければなりませんし、その間、住宅ロー
ン支払の呪縛から逃れることはできない
ことを想像しただけでも恐ろしいです。

家に執着しても、いつかは朽ち果てて
しまいます。

それよりも、価値があるうちに、売って
身軽になった方が、次の人生をスタート
することが容易なります。

この先、どうしたらいいのか迷われている
方がいれば、一度ご相談下さい。

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山下までご相談ください。

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任意売却　不正な受託行為について

こんにちは、住宅ローン返済相談室長の
山下です。

函館の一戸建て住む方から、売却につ
いての相談を受けました。

明らかに残債が残るケースだったので、
任意売却の説明をさせてもらいました。

延滞もあと一回で6回になってしまい、
代位弁済（※１）の手続きに入ろうかと
いうところでした。

ご依頼人の方は、その後何社かに話を
聞いていたようでした。

先日、インターネットで物件を見てい
た競売買取業者が、その物件を掲載し
ておりました。

任意売却による一般市場価格なら、理
解できますが、３割以上も割高な値段
で広告を出しています。

ご依頼人のヒヤリングの際に、現在の
生活状況やその他借入なども伺うので
すが、明らかにその分を含んだ値段設
定になっていました。

これは、どういうことかということが、
一般の方には分かりにくいと思います。

高く査定してくれる会社が一番良いよ
うに信じてしまいがちです。

しかし、３割以上高い値段なら、都会
と違い、地方では実際は売れることは
滅多にありません。

それでは、業者がなぜ高い値段設定を
するのか？

それは、売れてほしくないからです。

でも、業者は売れてなんぼですから、
矛盾を感じます。

この意味を、今売れてほしくないと
いう意味にとられたらどうでしょう。

売主から依頼を受けたのは、競売
取業者です。

要するに、後から買取りして転売する
のが、目的なのです。

最初に高く売れることを、依頼人に約
束して、まずは専任（※２）を受けま
す。

そして、何度か本当か嘘か分かりませ
んが、案内の場面を作ります。

しかし、いろいろと難点を並べて、今
回は決まらなかったと話します。

そして、このままいくと競売になるか
ら、値段を下げたら、買取る話をして
きます。

土壇場になると、依頼した方も、焦り
感じ、どうでも良くなってしまいます。

それで、業者の話にまんまと乗ってしま
うというシナリオです。

私のクライアントの中には、業者の
社長がきて、いきなり札束を机におき、

『これで買取ります！』

と詰め寄られたという方もいました。

でも、一般の方には、業者の見分け方
が分かりにくのが現状です。

任意売却を依頼される際は、地元密着か、
任意売却の専門業者か、実績があるかと
いう点は、必ずチェックする必要が、

これから益々必要になってきております。

※１　任意売却における代位弁済とは、
銀行が持っている住宅ローン債権が
保証会社へ移行し、保証会社から一括
弁済を求められること。

※２　専任媒介契約のこと。不動産売却
を依頼する際に、一社のみに依頼する委
託方法。業務報告や不動産流通機構への
登録義務が宅建業者で定められている。

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任意売却　遠方の業者について

こんにちわ、住宅ローン返済室長の山下
です。

最近、インターネットで任意売却を行って
いる業者が増えています。

このような会社は、遠方でも全国対応と
唱って、依頼者から物件を受けて、ネット
だけで対応するやり方です。

しかし、ネットだけで販売するには、限界
があり、現地で買主とのマンツーマンの
対応が必要になります。

現地の会社へ対応は依頼しますが、あまり
積極的にしてくれない場合があります。

なぜかというと、こういう会社が売主から
の手数料をとってしまうので、依頼された
会社では手数料が高くない物件ですと、あ
まりやっても意味がない場合があるからで
す。

地元密着で行っている会社なら、相場も把
握しており、すぐに対応ができます。

任意売却を依頼される際は、地元密着か、
任意売却の専門業者か、実績があるかと
いう点は、必ずチェックする必要があり
ます。

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任意売却　支払延期について考える

こんにちは、住宅ローン返済室長の山下
です。

今週、収益物件の任意売却相談を受けま
した。

依頼者の方は、金融円滑化法案修了前に、
既に月々の支払を下げ、期間を延ばして
おりました。

現在入居している賃貸人からの家賃と
固定資産税額を足した額と一緒くらい
になるように支払調整したとのことです。

しかし、本業が思わしくなく、家賃から
融通してしまうわなければならない状態
が続き、支払が２回延滞していました。

入居者が一組退去してしまうと、もう
後がありません。

お金をあまりかけずに、収支改善する
方法を組み合わせて、時期を待って
任意売却をすることで、残債を最小限
に食い止める計画を立てています。

今回は、不動産コンサルティングを駆使
した高度な知識と技術が要求される仕事
になります。

ここは腕の見せ所になりますので、
引き続きレポートしていきたいと
思います。

金融円滑化以前に、リスケジュール
（支払引き延ばし）をしたけれども、
また返済が厳しくなってしまった方は、
無料相談までご連絡下さい。

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競売申立て後の任意売却について

こんにちは、住宅ローン返済相談室長の
山下です。

2月に、競売申立をされた方から相談を
受け、任意売却に取りかかることになり
ました。

競売まで時間がないので、すぐに販売許可
がでてもおかしくないないのですが、一向
に債権者から連絡きておりません。

債権者側の言い分では、既に競売の申立て
を行っているので、競売３点セットの写し
が必要だということです。

競売の３点セットとは、

物件明細書
評価書
現況調査報告書

といった書類になります。

債権者としては、評価書にある金額以下で
任意売却が行われると、結局損をしてしま
うので、その評価を基に販売価格を確認し
たいという考えです。

最近の話ですが、業者で任意売却と偽って
、競売前に物件を仕入れするために、別会
社を使い、買取りしていたことが発覚した
ために、そのような措置になりました。

しかし、競売３点セットできる頃には、
競売公示が行われて、残り一ヶ月をきりま
すので、一般市場での販売は益々難しくな
ります。

やはり、支払延滞が数ヶ月になった時点で
の任意売却申し出が優位ですし、状況が自
分ではわからなければ、一度相談されるこ
とをおすすめします。

根本的に収支の改善が図れない場合は、
引き延ばしは解決法ではなく、問題を
後回しにして大きくしてしまう麻薬的
な方法なのです。

金融円滑化以後の住宅ローン破綻は、
今後増えてきますので、支払が厳しく
なったら無料相談までご連絡下さい。

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任意売却 金融円滑後の二次破綻について

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任意売却 支払延期について考える

競売申立て後の任意売却について

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