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函館市・北斗市・七飯町のエリアで、住宅ローンや借金の返済が滞納または不能になり、自宅や不動産が差押られて競売になってしまいそうな方への無料相談室です。
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こんにちわ、住宅ローン返済相談室長
の山下です。

3月に任意売却の依頼を受けた物件
が、もうすでに函館地方裁判所の
競売入札期間に入ってしまいました。

金融円滑化法が施行される前は、
競売物件も多くありましたので、
『不動産競売開始決定通知書』
受けてからでも、4ヶ月くらいの余裕
期間がありました。

しかし、通知を受け取ってから
2ヶ月しかないとなると、
処理をするまでに段取り良く
やらないと時間切れになって
しまいます。


また、悪いことに依頼者様の
債権者は、いつも任意売却を
阻止しようとする債権者で、
以前も決済の直前で引越し
費用は認められない
と因縁つけてきたところです。

その時は、何とか引越し資金を
確保しましたが、最初の査定
時の配分表にも明記している
のに、後になってから言動
を変えてくるのは、当然問題
有ると思います。

通常の不動産業者では、
案件が流れてしまうと思います。

今回もギリギリですが、何とか
競売入札前滑り込みセーフで
任意売却成立目指します。

函館市・北斗市・七飯町
任意売却
住宅ローン返済問題を解決したい方は、
山下までご相談ください。

任意売却相談無料

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こんにちわ、住宅ローン返済相談室長
の山下です。

函館市の任意売却物件を担当しており
ましたら、以外なところで壁にぶち当たり
ました。

依頼者は、住宅ローン滞納、借金返済
を苦に、自己破産を夫婦で申請して
おり、夫は既に免責決定を受け、妻も
破産手続中だということで、任意売却の
手続きも初めておりました。

住宅支援金融機構の任意売却案件で、
機構にも依頼者の弁護士より、
破産手続きを開始した旨を通知して
おりました。

任意売却を私が受けた時に、
機構の担当者が弁護士に任意売却の
意思確認をとったところ、

『任意売却は全く考えていない。』

という返答だったそうです。

寝耳に水といったところでしょうか。
もし、考えられるとしたら、『管財事件』
扱いとなっていることで、財産の処分権
が本人ではなく、破産管財人へ委託
される
ことがあげられますが、破産
管財人が誰か依頼者も分からない
とのことでした。

管財事件でも、任意売却を受けられ
ないということはありません
から、
どういうことかと思い、その弁護士に
直接確認しました。

そして、弁護士からの回答が以下
ありました。

①妻が、過払い金返還請求をしている
最中で、まだ破産の申立てを行なって
ない。

②現在、その返還請求で一社が裁判に
なり、まだ決着していない。

③破産管財人が選定するまでは、
不動産処分については動けない。


①、②は、概ね任意売却とは関係性
はないです。

③については、余剰が出る場合は、
処分について制限されることになります
が、オーバーローンで明らかに無剰余
ですから、これも関係はないはずです。


しかも、不動産に関しては、抵当権者
は別除権というものを有しており、他の
債権に優先して弁済を受けることが
可能ですから、他の債権者を侵害する
ことはありません。

任意売却により、不動産を処分しても
他の債権者への影響はないにも
関わらず、任意売却を受けられないと
いうのは、破産手続きの便宜上の問題
以外に考えられません。


パートナーで破産手続きを専門にして
いる司法書士にも相談したところ、
有り得ないと言われました。

結局、機構は委任弁護士の意向に
沿った対処しかできない方針で、
一度この件については保留となりました。

しかし、過払い金返還請求が裁判に
なっていても、それを機構は待つは
ずも
なく、弁護士の一方的な
任意売却に対する拒否により、
競売申立てを既に起こされてしまい
ました。


依頼者の担当弁護士は、競売申立された
ことすら知らずに、

『あなたは、機構の人から
言われて任意売却担当
しているの?』


などと、訳の分からないことを言っており、

『先生も依頼を受けている
本人から直接委任されてます。』


と言いましたら、

『本人に初めから、不動産処分
できなくなる旨は、説明
したんだけどなぁ?』


と何だか苦し紛れの言い訳をしてました。
もちろん、依頼者は聞いてもないし、そんな
書面見たこともないと言っております。

依頼者にとって、一番の良い破産処理の
方法は何かを提供するのが、そもそもの
専門家の務めであるにも関わらず、
弁護士都合で物事が進められることは、
依頼者も納得できないと言ってました。

でも、現実にはかなりこういった案件は
あり、破産処理だけして、後は家が競売
になるから、適当に退去してと弁護士に
言われた私のクライアントがいました。


こういった二重の悲劇をなくするように、
提携の弁護士、司法書士と組んで、
『不動産所有者の法的債務処理手続き
をスムーズに行う支援組織』

を近く立ち上げていこうと考えております。

函館市・北斗市・七飯町
任意売却
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山下までご相談ください。

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こんにちわ、住宅ローン返済相談室長
の山下です。

函館市の任意売却物件の依頼を受け、
金曜日に依頼者様と打合せをしました。

任意売却後の次の住まいについてですが、
子供の学校区、ペット問題、引越しの
タイミングなどについて、ヒアリングをして、
これから引渡しする前の準備を
進めていくことにしました。

依頼者様は、私と面会する前に、少し
時間があったらしく、ネットで見つけた
賃貸物件を掲載している業者へ、
問い合わせをして、一度物件を下見に
いったそうです。

そうして、賃貸の担当者から、引越し理由
を聞かれて、真面目な依頼者様は、

『家を任意売却で売ることになった。』

と答えると、そこから物凄く食らいついて
きて、

『うちで購入する人がいるから、是非
売らせてくれ。』


と、物件の下見もしてないにも関わらず、
しつこく営業され、賃貸のことを相談して
いるのに、自宅の売却のことばかり
聞かれるので、結局は賃貸も断ったそうです。

これは、モラルの問題なのですが、
このような営業している函館の業者は、
少なからずおります。

どこの業者か尋ねると、以前、
函館市北美原で、私が任意売却を担当した
依頼者様が最初に頼んでいた業者
でした。

その依頼者様曰く、依頼したけど、ほとんど
詳しい説明もなく、問い合わせもあるのか
どうか状況も教えてくれないまま、不安な
日々を家族で過ごしていたそうです。

そうしたら、ある日突然、
『競売開始決定通知書』
が裁判所から届き、業者へ連絡したら、
担当者も任意売却のことを理解しておらず、

『後は、競売で落札されたら出て
行かなければならないです。』


とだけしか言ってもらえず、相手にされ
なかったそうで、私に相談がありました。

そこから、急いで内容を精査して、
任意売却の手続きをとりましたが、
驚いたことに、その業者は賃貸
では函館で老舗の会社なのに、
何一つ次の住居についての相談を
受け付けていませんでした。


また、物件査定もいい加減で、後で
債権者との話で分かったのですが、
肝心の債権者との債務交渉もして
なかったようで、これでは纏まるもの
も纏まらないと、呆れてしまいました。

二世帯で住まわれた方で、両親も同居
してたのですが、年金がほとんどなく、
住宅ローンの連帯債務者とのこともあり、
破産手続をして、生活保護申請の手続き
をして、別世帯で住めるように、手続き
をとりました。


依頼者様の家族についても、子供の教育
のことを優先して、場所を選定して、
任意売却前に転居先を決めることが
出来ました。

今回の依頼者様にも、なるべく子供が学校
へ通っている間は、家賃の掛からないところ
で、生活費を切り詰めておくことを
アドバイスして、次の物件探しをするように
お勧めしました。

依頼者様の任意売却後の生活コストを
極力抑えて、生活再建ができるように
してゆくのが、私の使命だと心得て
おります。


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こんにちわ、住宅ローン返済相談室長
の山下です。

ゴールデンウィーク期間中ですが、
任意売却の仕事が混んでおり、
函館市の任意売却物件の査定書を
作成しております。

4月になって、金融支援機構(旧
住宅金融公庫)の査定様式が
少し変わりました。

以前は、土地評価をみるのに、
路線価を使用することになっていま
したが、4月からは固定資産税評価
証明を添付するように要件が変更
になりました。

理由は良くわかりませんが、路線価
ならインターネットで取得できるので、
態々役所に行かなくてもいいのですが、
これからは最初に評価証明
を貰いに行かなければなりません。

いつも査定する時には、こちらで費用
負担して役所に取り行きますので、
大した問題ではないですが、これを
送らないと処理が進まないという
ことなので、遅滞なく行うように
心掛けてます。

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こんにちわ、住宅ローン返済相談室長
の山下です。

任意売却専門と装って、接触してくる
業者の中に、土日営業してないところ
や夜間対応を受け付けてないところが
あったら要注意です。


そのような営業をしている業者は、
買取業者の可能性が高く、任意売却の
ノウハウはなく、業者の利益だけを 追求
しているところが多いからです。

遠方なのに全国対応可能ですと、
嘘を言うような悪徳業者も最近多くなって
おりますので、注意が必要です。

任意売却は、債権者との交渉に加え、
購入者との商談も重要で所有者の状況
に応じた引渡しを承諾してもらう必要が
あります。


少なくとも、誰が担当するのかを はっきり
名乗れない業者は、断るのが賢明です。


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任意売却コンサルタント
性別:
男性
職業:
不動産コンサルタント
趣味:
投資・釣り・海外旅行
自己紹介:
北斗市・函館市・七飯町のエリアで、不動産コンサルタントとして仕事をしております。
得意分野は、金融機関の不良債権を処理する任意売却です。
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