任意売却 親族間売買について

こんにちは、住宅ローン返済相談室長の
山下です。

先日、こんな相談がありました。

身体的な問題で仕事不能になり、収入が
途絶えて、住宅ローンの延滞が間もなく
6回目となる状況でした。

道外に住んでいる所有者の実姉が、まだ
現職で仕事をしているので、住宅ローン
を組んで購入したいという希望でした。

基本的なことを言うと、親族間での住宅
ローンは、多くの銀行が原則受け付けて
ないのが現状です。

親子、兄弟までは、親族として見なされ
ので、このようなケースでは銀行ローン
は使えません。

未だ多くはありませんが、銀行によって
は、親族間でも住宅ローンを認めてくれ
るところもあります。

しかし、住宅ローンですから、原則移住
しないと承認が下りないことがあります。

住民票を移動できないようなら、セカンド
ローンという方法があります。

やはり、これも取扱いしている銀行が限ら
れ、適用条件のハードルも上がります。

更に道外ですと、函館、北斗、七飯町の
道南地域では、北海道系の銀行がほとんど
で、道外に支店がないため、取扱いができ
ない場合があります。

このような状況であっても、方法はこの他
にもありますので、先ずは専門家に相談す
ることをおすすめします。

競売になる前なら、まだ時間がありますの
で、いろいろな金融機関に打診することが
できます。

親族間売買の住宅ローンでお悩みの方なら、
一度ご相談下さい。

解決方法を無料でお教え致します。


函館市・北斗市・七飯町で
任意売却により 住宅ローン
返済問題を解決したい方は
山下までご相談ください。

任意売却相談無料
株式会社アイーナホーム
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任意売却の書式が変わりました

こんちには、住宅ローン相談返済室長の
山下です。

このたび、住宅金融支援機構の任意売却
所定の書式が変更になりました。

基本的はものは、変わらないのですが、
写真添付の数が増えた点と、間取り図
が必要になった点などが変わりました。

競売が進行している場合は、競売の公示
の際に発表される評価表も添付の対象に
なっています。

現在受任して進めているのが、フラット
３５S案件で、函館地域の銀行経由以外
のものになります。

依頼者様は、建てた時の建築会社営業の
方へ最初に相談をされました。

回収機構へ聞いて書類を揃えていたよう
ですが、ノウハウがなく、会社も積極的
ではないため断念してしまいました。

営業マンの方は、私のところへ来て引き
継ぎを頼みに来られた際に、こう漏らし
ていました。

『建築会社は、所詮建てて
なんぼなので、任意売却を
お客様のためにやっても
意味がないと考えている
ようです。』

その会社は、老舗の建築系不動産会社
なのですが、確かに新築以外はあまり
積極的に取り扱ってないようでした。

依頼者様は、大抵不動産の看板をもって
いれば、全部出来るものだと思っている
ケースが、実は多いです。

経験の会社へ任せてしまったばっかりに、
何も進まず、結局時間ばかり浪費してし
まったなどと、よく相談を受ける事があ
ります。

ですから、任意売却を依頼され
る時は、先ずどういう流れにな
るのかを、しっかりと説明を聞
いて、不安を解消するようにし
て下さい。

今回は、先の建築系会社が任意売却を
取下げするのを待って、回収機構の担当者
へ、全て書類を取り揃えて連絡をしました。

そうしたところ、もう査定書類も全て
出来ているのに、ちょっと驚いていた
ようでした。

でも、早く処理して、依頼者様を安心
させてあげることが第一ですから、
これは当たり前のことです。

回収機構の担当が、依頼者様へ確認を
とり、任意売却の担当会社として承認
がでたので、書類を速達で郵送しました。

売却承認が下りたら、急いで購入希望者
を募り、早期に依頼者の生活再建が達成
できるように取り組んでいきます。

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任意売却 法人案件について

こんちにわ、住宅ローン相談室長
の山下です。

2月に入り、任意売却の相談件数
もじわじわ増えてきました。

先日、ご相談いただいた案件は、
法人の役員をされている方でした。

元は代表を務めていたらしく、社長を
親族に譲り、役員の一人として暫く実務
からは遠ざかっていたそうです。

会社の業績不振により、借入の返済
が厳しくなり、銀行から自宅の任意売却
をすすめられていたそうです。

自宅が担保に入っている以上、例え代表
を辞任しても、他の担保を用意しなけれ
ば、銀行は抵当権抹消には応じてくれま
せん。

頭の中では、分かっているのですが、
未練が残り、結局先日銀行から最後
通告を受けたそうです。

要するに、「競売申立」です。

このような法人の代表者宅は、一般の
住宅などよりも、規模が大きいため、
少し販売期間が長引くことがあります。

しかし、立地や造りなども良いものが
多いので、一般の市場で高値で取引
されているものも多々あります。

金融機関も、このような物件に関して
は、競売よりも任意売却での処理した
方が有利なので、債務者に売却を促して
くるのです。

債務整理に入っている弁護士が、
依頼者に対して、

「どうせ競売で落札者が決まるまで
住めるから、居なさい。」

と、不埒なアドバイスをしたりする
のを、良く依頼者から聞きます。

これは、法的に認められても、
道義的には間違った考え方です。


「借りたものは返す」

これは、我々が道徳で習った基本的
な人間社会のルールです。

これを全員がしなくなったら、経済
活動が破綻し、資本主義が崩壊して
しまいます。

業績不振で債務が残ってしまったこと
は、いろいろな原因があると思います
が、済んでしまったことはどうしよう
もありません。

であれば、最後は道義的責任において、
担保を売って返済をし、次の新しい
人生のスタートを切ることが大切では
ないでしょうか。

これからは、金融円滑化法が3月末で終了
すると、このような案件が増えてくる
ことが予想されます。

円滑化法までの間に、対処できそうであれ
ば、早めに金融機関へご相談下さい。

今後の見込みがないようなら、お早めに
任意売却無料相談ネットへご相談下さい。

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任意売却 破産手続きについて

こんにちわ、住宅ローン返済相談室長
の山下です。

先月に受任したお客様から、連絡があり
ました。

物件を売却した後に、債務が残ったら
破産しなければならないかという質問
です。

これは、残債を予想すると、かなりの
額になるので、支払能力からしても、
止むを得ないかもしれません。

しかし、債権者も破産してしまえば、
回収がゼロになりますので、交渉次第
では、破産を回避して和解することも
可能です。

函館、北斗、七飯町地域で、最近よく
東京からの弁護士が、債務整理相談
を大々的に仕掛けています。

その目的は、「個人再生」や「破産」
手続きです。

遠方から費用をかけ、チラシなどの広告
なども相当かけていますので、当然手ぶら
では帰れません。

よって、そんなに破産が必要でない人にも
手続きをしてしまうことがよくあります。

不動産物件があり、破産をする場合は、
資産があるということで、管財扱いに
なります。

詳しいことは、このブログでは書きませんが、
依頼弁護士の他に、債務者の財産を管理する
弁護士が選定されます。

よって、自分の所有物を勝手に処分すること
が一切できなくなり、自ら任意売却をする
ことが困難になります。

以前は、給与所得者が不動産を持っていて
も、債務超過状態（資産より負債の方が多い
こと）の場合は、同時廃止事件となり、
管財人の選定はありませんでした。

しかし、このところの傾向によりますと、
例え給与所得者といえども、一度管財人
を選定することになり、その際は予納金
として、50万円ほどを先に裁判所預ける
ことになります。

お金がないので破産するのに、さらに
お金がかかるのは全く理不尽な話ですが、
これは法律なので仕方ありません。

破産するにしても、もし先に不動産を
任意売却により処分していれば、引越
し代も補えた上に、予納金などは掛か
らず済みます。

一般の人は、弁護士の言うことが
正しいと思っていますが、必ずしも
そうではないのです。

よく考えてみて下さい。

東京からやってくる弁護士が、
わざわざこちらに来るメリットは
何かを。

道南の人は、素直で話に応じやすく、
破産手続きによりお金になるからです。

依頼する前に、もう一度冷静になって
考えてみて下さい。

破産することは、条件され整えば
いつでもできます。

破産は最後の手段ですので、先ずは
違う方法で何か良い方法がないかを
考えてみましょう。

その際は、住宅ローン相談室まで
ご相談下さい。

今迄の依頼者の多くが、多額の債務
が残ったにも関わらず、現在は平穏
に暮らしています。

まずは、無料相談までご連絡下さい。

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任意売却 セールアンドリースバック

こんにちわ、住宅ローン返済相談室長
の山下です。

今回は、セールアンドリースバックに
ついてのお話です。

過去に何度もこの手法で、不動産保全
に成功し、競売阻止および取下げを
してきました。

担保不動産の売却をして、それを今度
は賃貸で借りる方法です。

銀行や保証会社と交渉をして、第三者
（身内、親戚等）へ一度売却して、
抵当権を抹消してもらいます。

売却した不動産（自宅、店舗、工場
など）を売却した第三者から、賃料
、期間を決めて、今まで通り使用し
ます。

適当な期間を決めて、売却先から
買戻しをします。

売却と同時に買い戻しの契約を結ぶ
ので、担保不動産を保全して、見ず
知らずの第三者へ譲渡されること
が防げます。

身内や親戚に資力のある人がいない
場合は、このような不動産を買い受
ける会社（ホルダー＝信用できる
第三者）へ依頼します。

また、身内や親戚でのセールスアンド
リースバックは、適当に口約束でして
しまうと、後で揉め事になることも
ありますので、しっかりとした
任意売却の実務がある不動産会社へ
依頼するのがベストです。

そうすれば、買い戻す時に買い戻し
し易いように、金融機関と交渉を
して抵当権抹消をし、買い戻し特約
をつけた契約事項を行ってもらえます。

自宅および店舗や工場を守りたい
方は、任意売却無料相談ネットまで
ご連絡ださい。

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