連帯保証の支払いについて

こんちにわ、住宅ローン相談室長
の山下です。

先日、任意売却の受任をしている
依頼者様より質問を受けました。

住宅ローン以外で借りたリフォーム
ローンについてですが、妹が
連帯保証人になっているとのことです。

妹は、現在は結婚して函館にいないそう
ですが、迷惑をかけないように、この
分だけ分割で支払いができないかという
相談でした。

銀行としては、返せなくなったものを
返してくれるのであれば、ウエルカム
といったところですが、そう簡単には
いきません。

なぜなら、それより先に住宅ローン
が先行するので、先ずはそちらを返して
から、リフォームローンに返済が
充てられることになります。

今回は、任意売却で処理しても、残債
が相当出ますので、リフォームの分に
充てられるのは、正直不可能です。

ということは、連帯保証人へ請求がいく
ことになりますが、一番気にしているのが
連帯保証債務として、ブラックリストに
載ってしまうことになります。

一括返済できれば、載らなくて済むかも
しれません。

その際は、保証会社に事前にその旨を
伝えておかなければならないでしょう。

あまりおすすめできませんが、連帯
保証人がブラックリスト載る前に、
他から借り入れして一括返済に応じる
という奥の手もあります。

どうやら妹が最近結婚したらしく、
相手の旦那にバレないように処理
したいという要望でした。

しかし、一括返済が厳しいようなら、
後から内容証明などが自宅へ送られて
きますので、いずれバレてしまいます。

こういうケースは、幾度とみてきまし
たので、正直にこの問題を相手の旦那
に伝えてた方が、後でバレて大事にな
るよりも、良いのではないかとアドバ
イスしました。

何事も隠し事は、後で発覚すると
大問題に発展します。

理解のあるご主人であれば、リフォームで
借りた額は、相対した金額ではないので、
一時的に立て替えてくれるはずです。

妹も姉を思い保証したので、今回は
不可抗力で、致し方ないと思います。

これは、本人から返すことができない
ので、あくまでも連帯保証人からの
支払いになる点もあげておきます。

函館市・北斗市・七飯町で、
任意売却により
住宅ローン返済問題を解決したい方は、
山下までご相談ください。

任意売却相談無料
株式会社アイーナホーム
０１３８−８３−２６０５

任意売却 売出し価格について

こんにちわ、住宅ローン返済相談室長
の山下です。

先日、函館市の戸建ての持ち主から、
任意売却の相談を受けました。

かなり奇抜な家を建てたようで、
築16年経ちますが、当時としては
斬新なデザインで、土地・建物含めて
6,000万円ほどかかったそうです。

現在、ある不動産会社へ一年以上前から
依頼して販売しているのですが、
うまく行かずに困っているので、何とか
してほしいと依頼を受けました。

しかし、そこには複雑な条件が
ありました。

住宅債権管理回収機構の案件で、
販売価格はどのようになっている
かと訪ねると、1650万円の売り出し
なっているとのことでした。

それで、最初に依頼している不動産会社
は何と行っているんですかと訪ねると、
現在値段を下げて売り出しているけど、
反響がないということです。

一体、いくらで売り出しているのか
訪ねると、前は2,200万だったけど、
今は1,980万という話でした。

でも、ちょっと待てよと思い、
サービサーで、1,650万で承諾している
のに、どうして売り出しが1,980万円
になっているのかと、ふと疑問に
感じました。

その中には、リフォーム代も
含まれているのか聞いたところ、
現状のままだということでした。

要するに、今後の事業資金や税金の
支払いがあるので、300万円を
手元に残したいとのことです。

この話を持ちかけられて、
すぐにお断りしたのは
言うまでもありません。

常識的な範囲でなら、お受けします
と申し上げました。

住宅債権管理回収機構では、公には
引越し代は認められていませんが、
買主様にその分をご負担いただくこと
は常識的な範囲で交渉が可能です。

しかし、買主様に実は売買金額の中には、
売買代金とは別に売主へ渡す300万円
が含まれいると説明し、実際の
売買契約書と銀行用の2通を作成します
ので宜しくお願いしますと言われ、
果たして買主は納得するのでしょうか。

あなたが買主の立場だったら、どう
思いますか。

どんな人でも、何やら怪しいと
勘ぐられてしまいますよね。

これが発覚すると、売手はもちろん
のこと、不動産業者も違法性を問われ
業務停止命令が下る可能性があります。

老舗の不動産屋に依頼しているよう
だったので、そんなことも知らずに
売手の言われるがままに、販売して
しているのには、ちょっと驚かされ
ました。

今回の一件で、改めて、誰にでも
しっかりと分かり易く説明できるクリーンな
任意売却相談を心がけようと思いました。

函館市・北斗市・七飯町で、
任意売却により
住宅ローン返済問題を解決したい方は、
山下までご相談ください。

任意売却相談無料
株式会社アイーナホーム
０１３８−８３−２６０５

収益物件の任意売却①

こんにちわ、住宅ローン返済相談室長
の山下です。

今回は、住宅ローン問題ではなく、
事業性融資での相談で、税金差押えを
受けた収益物件の話です。

オーナーが、親族から代物弁済にて
譲渡を受け、10年以上に渡り運営
しておりましたが、資金ショートにより
赤字経営が続いておりました。

収益物件の管理も自主管理で行なっ
ていて、建物メンテナンスもその
都度業者へ頼んでいたようで、
かなり補修に費用がかかることが
予想されます。

更に、一番最悪なのが、滞納者が
12戸中、4戸もあり、中には8ヶ月
以上も滞納している賃貸人もいて、
そのまま放置しているような状況
でした。

このままでは、維持するにも、
売るにしても、問題が大きく
なるばかりなので、早期の解決
が必要な状態でした。

解決プランとして、

1. 売却価格査定
2. 補修費の見積り
3. 銀行の支払対策
4. 税金支払の交渉
5. 滞納者からの家賃取立て
6. 滞納者の明け渡し交渉
7. リーシング業務
8. 売却仲介業務

やるべきことを並べてみると、
通常の売買よりも、やるべき
ことが沢山あり、その中でも
5、6は、かなり厄介な仕事です。

出口としては、半年以内で解決
するプランニングです。

また、随時ブログで状況を書いて
見たいと思います。

函館市・北斗市・七飯町で、
任意売却により
住宅ローン返済問題を解決したい方は、
山下までご相談ください。

任意売却相談無料

住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）の任意売却

こんにちわ、住宅ローン返済相談室長
の山下です。

先日、住宅金融支援機構の任意売却
を依頼受けました。

依頼者様は、既に債務の法的処理を
済ませており、早く生活再建に取り掛かり
たいとのことで、私に依頼されました。

早速、受付金融機関の支店に訪問
して、必要提出書類を提示し、案件
を進めようとしたのですが、既に銀行
の債権管理部から手が離れて
おりました。

そこで、独自ルートを使い、
担当窓口を突き止めました。

しかし、当初に受付した
金融機関が道外にあるために、
サービサー（債権回収会社）が、
まだ決まらないため、担当窓口
が宙に浮いた状態でした。

取り急ぎ、任意売却の申出を登録
してもらい、競売に掛からない
ように手続きをとりました。

一連の手続きを依頼者様へお伝えした
ところ、大変安心しておられ、次の住居
も余裕をもって、探せると喜んで
おられました。

日頃、住宅金融支援機構（旧住宅金融
公庫）の案件を担当しているので、
私にとっては、普通にこなせるのですが、
不慣れな業者では、手続きが分からなく
、任意売却の手続きが取れなくなって
しまうこともあると思います。

法的債務処理をしている方、またはもう
既に免責を受けている方は、競売阻止
をするために、任意売却をすることが
とても有効ですので、一度ご相談下さい。


函館市・北斗市・七飯町で、
任意売却により
住宅ローン返済問題を解決したい方は、
山下までご相談ください。

任意売却相談無料

賃貸物件の任意売却

こんにちわ、住宅ローン返済相談室長
の山下です。

フェイスブックページで少し書きま
したが、『賃貸物件の任意売却』
について、現在行なっている案件
があります。

築22年の物件ですが、2年前に
所有者が離婚して、それ以降
物件を賃貸に出していて、
現在賃貸人が入居中です。

慰謝料請求で、入ってきた家賃を全て
元妻へ支払っていたため、住宅ローン
が滞納になり、遂に金融機関から一括
返済を請求されてしまいました。

通常売買では、賃貸人がいる場合は
購入者が短期賃借権に対して対抗
出来ません。

要するに、こちらの都合で、
勝手に賃貸人へ

『出ていって下さい』

とは言えないのです。

任意売却もこの範疇に含まれます。

競売でも、半年までは短期賃借権
が認められます。

抵当権設定以前のものであれば、
例外となりますので、ご注意下さい。

ということで、先ずは賃貸人の問題を
片付けなければなりません。

対処方法としては、

• 賃貸人に購入してもらう
• 速やかに賃貸人に退去してもらう
• 売れたら賃貸人に退去してもらう

ということになります。

先ず第一のセオリーとして、賃貸人
へアプローチして、話に興味を示して
いたのですが、債権者が要求する
価格と折り合いが付かず、流れて
しまいました。

後は、賃貸人に速やかに退去
を促し、任意売却の準備に取り掛かり
ます。

賃貸人対する引越し費用も
考慮しておかなければなりません
が、売買金額の配当に含める
ことに、金融機関が難色を示す
ことが予想されます。

このような案件を上手く取りまとめる
には、やはり任意売却専門で経験
のあるプロの仕事になります。

今回は、交渉能力が試さる案件
ですが、こういう複雑な仕事を
こなしてこそ、債務で困っている
方のお役に立てますので、ガッツ
で頑張って参ります。

函館市・北斗市・七飯町で、
任意売却により
住宅ローン返済問題を解決したい方は、
山下までご相談ください。

任意売却相談無料