任意売却 自己破産について

こんにちわ、住宅ローン返済相談室長の
山下です。

自己破産された方から任意売却の相談
を受けました。

弁護士に先に依頼される方の多くは、
不動産の処分については、あまり詳しい
説明を受けてない方がほとんどです。

弁護士が受任すると、全債権者に対
して通知をします。

破産の手続きが終了するまでは、
債権者の取立ては出来なくなります。

金融機関及び保証会社は、以前は、
破産手続を終了してから、競売申立
手続きを行なっていました。

しかし、最近では、手続きが終わって
なくても、競売申立てをしてくる傾向
にあります。

一度、破産手続きに入ると、長期的に
なる場合があります。

それを嫌う金融機関が、任意売却に
応じない債務者には、容赦なく競売
申立して、早期の債権回収を図ろうと
目論んでおります。

やはり、自己破産するケースでも、
任意売却を選択した方が、競売回避
できるので、余裕をもって次の
生活再建のステップに進むことが可能
です。

函館市・北斗市・七飯町で
任意売却で
住宅ローン返済問題を解決したい方は、
山下までご相談ください。

任意売却相談無料

任意売却 月々の支払い

こんにちわ、住宅ローン返済相談室長の
山下です。

明日は、北斗市追分一戸建て物件の決済
ですが、保証会社の対応が非常に今回は
大変でした。

通常、任意売却の決済後に、その後の
残債務について債権者と打合せをします。

今回はまだ決済が済んでないのにも関わ
らず、保証会社が月々の支払いを請求
してきました。

保証会社の担当者は、今月分の支払い
を行わないと決済に応じないという強気
の姿勢でした。

こういう状況で任意売却のプロは、どう
対応するのか。

これは、実績と経験を積んだ交渉術が
要求されるところです。

今回は、特に売主から依頼されており、
不利な条件にならないように配慮
しました。

何とか保証会社の無理何題も解決し、
明日は予定通り決済となりました。

函館市・北斗市・七飯町で
任意売却で
住宅ローン返済問題を解決したい方は、
山下までご相談ください。

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任意売却 残債務について

こんにちわ、住宅ローン返済相談室長の山下です。

先日、昨年に任意売却で自宅を処分した依頼者様から
電話をもらいました。

自宅を売却したあとに、仕事で骨折してしまい、
入院しなければならないということで、
債権者への残債務返済を猶予して
もらうように交渉しました。

入院が思いのほか伸びたらしく、
最近になって債権者から支払いの通知書
が届き、どのように対処したらいいのか
の相談でした。

「本日、病院まで行くので、
届いている通知をみせてください。」

とお伝えしましたら、
とても恐縮しておられました。

住宅ローン返済ができなくなる方の
ほとんどが残債務を抱えてしまうことになり、
任意売却で処分した後の債務をしっかりと対処しな
ければ、生活再建が達成されなくなってしまい
ます。

任意売却の本質を知らない不動産業者は
あくまでも物件を売却するまでの仕事なので、
任意売却で売った後のことで、
フォローしていく業者は皆無に等しいです。

私は、住宅ローンや借金で苦しんでいる方を
救いたいという思いで、この任意売却という
仕事に取り組んでおります。

ですから、売却後の相談についても、全て
無償に相談を受けており、依頼者様のお力に
少しでもなれるように対応しております。

依頼者様の今後の生活状況をお伺いし、
無理のないように、再度残債務のアドバイス
をして行こうと思っております。

函館市・北斗市・七飯町で
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任意売却 競売入札について

こんにちわ、住宅ローン返済相談室長の山下です。

函館市のあるマンションの任意売却を現在進めて
おります。

購入希望者が現れたので、債権者の銀行への
担保抹消の交渉に入りました。

しかし、銀行側では、評価に満たないため、
任意売却の価格では応じられないという結論
でした。

大抵、銀行評価は実勢価格よりも高く設定されて
おり、銀行ではこの評価では売れないことは
百も承知しております。

当然、任意売却を受けたときに、銀行へ実勢価格査定
を基に、銀行返済額を示していたので、大丈夫でしょう
という回答を貰っていました。

このような土壇場で手のひらを返すような
態度をする銀行は、過去にも何件かあり、
要注意債権者として、私のリストにあります。

今回も、やはりそのリストにある銀行だったのですが、
購入希望者には、債権者の承諾が取れないかも
しれまないことは、予め伝えておきました。

経験のない不動産業者などでは、これで諦めて
しまいますが、債権者と幾度となく
交渉を交えてきた任意売却のプロとしては、
次の一手を考えております。

それは、「競売入札」です。

それでは、任意売却にならないと思われてしまいますが、
競売では参加するのがほとんどが業者であり、再販のために
リフォームや利益を考えて落札金額が低くなってしまいます。

それにより、借金が増えるばかりではなく、
退去費用が見込めないことがほとんどです。

一般の購入希望者であれば、市場価格を基準に
落札金額を高く設定できますので、任意売却と同じ効果
が見込めます。
もちろん、退去費用も出すように提案するので、
何れにしても生活再建を早期に図ることが可能になります。

今回は、売主の承諾を得て、購入希望者への
競売代行コンサルティングをすることになりました。

この競売入札は、あくまでも最終手段ですので、
やはり早めにご相談戴ければ、処理がし易くなります。

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任意売却 抹消について

こんにちわ、住宅ローン返済相談室長の山下です。

先日、函館市の任意売却物件で、
抹消という重要な仕事があるのですが、
一物件で複数（4社）の抵当権者を処理致しました。

旧住宅金融公庫、年金福祉基金、サービサー
（債権回収会社）、消費者金融の4社に対して、
配当案を作成し、交渉を重ねて、
任意売却を成立させました。

このケースだと競売になってしまうこと
ほとんどですが、依頼者様の状況から
競売になってしまうと残債が相当多く残ってしまことと
高齢の母親を抱えて直ぐには引越し出来ない事情も
ありましたので、相談を受け任意売却で
対応するようにしました。

通常は、借入した銀行一社で土地・建物に
抵当権を設定します。

これには、銀行が設定するものと
保証会社が直接設定
するパターンがあります。

それ以外の抵当権者は稀ですが、
住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）
などで借入している場合は、
年金福祉基金などが2番抵当権者になって
場合があります。

依頼者様によっては、銀行で住宅ローン
を借りた後に、消費者金融や商工ローンなど
で借入れて、抵当権者が複数あるケースが
よくあります。

一般の業者ですと、複数の債権者を
まとめることが出来ず、任意売却が
中止になってしまうケースがあります。

任意売却においては、
債権者からの同意を得る
ことが一番の難しい仕事であり、
これは昨日今日から任意売却の
コンサルティングを初めて、
できるものではないと断言出来ます。

債権者から同意を得るための配当案の作成や、
様々な債権者との対応した交渉術、
過去の実績と経験からの客観的基準を
豊富に持っているからこそ、
任意売却のプロとしてを取り扱っていけるのです。

複雑な権利関係がある場合でも、
ある程度の時間があれば任意売却を
成功させることは充分可能です。

函館市・北斗市・七飯町で
任意売却で
住宅ローン返済問題を解決したい方は、
山下までご相談ください。

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